+32 (0)491 96 28 12 frederik@poland-invest.eu

De Poolse woningmarkt is de grootste in Midden- en Oost-Europa, maar wat betreft eigendomsstructuur (met een overwegend aandeel van door de eigenaar bewoonde woningvoorraad), een onontwikkelde institutionele huurmarkt, de leeftijd van woningvoorraad en marktverzadiging loopt het land nog steeds achter op andere landen in West-Europa. Dit opent perspectieven voor zowel projectontwikkelaars als particuliere investeerders om in te spelen op een inhaalbeweging die sedert enkele jaren bezig is. 

De statistieken, trends en voorspellingen op de Poolse woningmarkt

Deze blog is de zesde uit een serie van acht blogs, die zijn gebaseerd op een onderzoeksrapport van Ernst & Young over de economie in Polen en meer bepaald over de huidige trends en voorspellingen op de vastgoedmarkt. In deze blog gaan we dieper in op de woningmarkt in Polen en beginnen met enkele cijfers.

  • Polen heeft de grootste woningmarkt in Midden- en Oost-Europa
  • In 2018 werden er in Polen bijna 66.000 appartementen opgeleverd

 De belangrijke trends op de Poolse woningmarkt:

  • stijgende prijzen
  • stijgende bouwkosten
  • een huurmarkt die jaar-op-jaar groeit; institutionele verhuur zit in de lift.

 

De woningmarkt in 2018 ten opzichte van 2017

In de eerste drie kwartalen van 2018 was er een aanzienlijk kleinere toename van het aanbod te zien in vergelijking met de dezelfde periode van het voorgaande jaar. Het vierde kwartaal van 2018 bracht echter opnieuw een record in het aantal opgeleverde appartementen, dat meer dan 19k eenheden bedroeg. In totaal werden in 2018 159.923 bouwvergunningen verkregen en werd begonnen met de ontwikkeling van 131.627 nieuwe appartementen. Het totale aantal voltooide appartementen in 2018 overtrof 2017 met 6.523 woningen, wat zich vertaalt in een groei van 6,2%.

In 2018 was er sprake van een duidelijke teruggang in enkele van de zes grootste woningmarkten in Polen. In Tri-city en Poznań daalde het aantal nieuw gebouwde appartementen met ca. 25% in vergelijking met 2017 jaar en Wrocław had te maken met een daling van het aantal verkregen bouwvergunningen met meer dan 40%.

Na een recordwaardig 2017 was er in 2018 verdere stijging van de prijzen te zien, veroorzaakt door stijgende bouwkosten, stijgende grondprijzen en een voortdurend sterke vraag, hoewel niet zo dynamisch als 2017.

Onder de steden met de hoogste gemiddelde prijsstijging bevinden zich Warschau (meer dan 14%), Wrocław (meer dan 13,5%), Łódź (bijna 9,5%) en Gdansk (meer dan 18%). Een lichte afname van het aanbod zorgde voor een daling van het verkoopvolume met ca. 11% op zes belangrijke markten, maar er is nog steeds een merkbaar grote vraag naar wooneenheden in de grootste agglomeraties, die klanten zelfs voor hogere prijzen willen kopen.

Sterke vraag door economische welvaart

De reden voor deze sterke vraag is de economische welvaart, die tot uiting komt in een record lage werkloosheid, relatieve prijsstabiliteit (lage stabiele inflatie) en stijgende lonen. Niet zonder betekenis zijn ook historisch lage rentetarieven op hypothecaire leningen.

Investeringen in de woningmarkt hebben particuliere investeerders aangetrokken, die een groot deel van de vraag genereren. Het luxe marktsegment vergroot zijn aandeel met name in de grote ontwikkelde markten van Warschau, Krakau en Tri-City.

De woningmarkt van Warschau

De woningmarkt van Warschau blijft de meest ontwikkelde in Polen. De vraag wordt voornamelijk gedreven door migratie, het hoogste inkomensniveau in Polen en het laagste werkloosheidspercentage. Warschau is ook een populaire locatie voor shared service centers en kantoorinvesteringen. Beide resulteren in een verhoogde vraag naar residentiële ontwikkelingen.

Werkgelegenheidsperspectieven en grote universiteiten in Warschau werken als een magneet voor jongeren uit andere regio’s van het land. De markt reageert op de toegenomen vraag waardoor ontwikkelaars zich meer gaan richten op appartementencomplexen. De duurste flats in het prime en super prime segment met prijzen boven PLN 15.000/m2 (3470 euro) bevinden zich in de districten Śródmieście, Mokotów, Żoliborz, Ochota, Praga Południe (Saska Kępa) en Praga Północ.

 Trends & Voorspellingen

Het einde van de opleving van de markt

In de loop van 2018 was er een aanzienlijke teruggang op de woningmarkt te zien in vergelijking met het voorgaande jaar. Zowel het aantal opgeleverde appartementen als het verkoopvolume daalde merkbaar. Er wordt voorspeld dat de woningmarkt ook in 2019 zal worden gekenmerkt door een lager aantal transacties. Met een beperkt aanbod van het aantal nieuwe appartementen zullen de prijzen blijven stijgen en stabiel blijven op langere termijn.

Stijgende bouwkosten en grondprijzen

Vanwege de beperkte beschikbaarheid van arbeidskrachten, tijdelijk aangevuld met werknemers uit Oekraïne, en het door de overheid verhoogde minimumloon, zullen de bouwkosten die uiteindelijk het gevolg zijn van hogere arbeidskosten naar verwachting blijven stijgen. De afnemende beschikbaarheid van grond zal ook de gemiddelde totale ontwikkelingskosten opdrijven. Grond wordt ook buiten de steden schaarser. De volgende “boom” in grondprijzen zal zich de komende 10 – 15 jaar vooral situeren buiten de steden.

Ontwikkeling van de verhuurmarkt – nemen georganiseerde en institutionele spelers de markt over?

Wat de eigendomsstructuur in Polen betreft, worden steeds meer investeerders (door de hoge rendementen, gegenereerd door de Poolse verhuurmarkt) aangemoedigd tot het ontwikkelen van ‘residential investments’, die gericht zijn op een maximale ROI uit georganiseerde verhuur. Met een mogelijke stijging van de rentevoeten kan de vraag naar investeringsappartementen, gegenereerd door particuliere investeerders, afnemen. Het gat wordt opgevuld door ontwikkelaars en investeringsfondsen. Bovendien wordt verwacht dat het groeipotentieel van de Poolse huurmarkt zal worden gestimuleerd als de REIT (Real Estate Investment Trust)-wetgeving wordt ingevoerd. 

 De marktontwikkeling van micro-appartementen.

Hoewel micro-appartementen al tientallen jaren goed bekend zijn op de westerse markten, zijn deze appartement in Polen pas sinds enkele jaren populair. De moderne appartementen van hoge kwaliteit liggen in het centrum van de stad en zijn voorzien van een zit- en slaapruimte, badkamer en keuken, allemaal binnen een oppervlakte van niet meer dan 20-30 m2. De micro-appartementen werden voornamelijk ontworpen voor studenten en singles, die zich geen ​​groter, gunstig gelegen appartement kunnen veroorloven zonder externe financiering. Vanwege de relatief hoge prijs per m² werden de micro-appartementen echter minder betaalbaar voor de doelgroep en worden ze nu voornamelijk opgekocht door investeerders voor verhuurdoeleinden. Tegenwoordig zijn micro-appartementen te vinden in tal van projecten in Wrocław, Warschau, Poznań en Lublin.

Studentenhuisvesting 

Vanwege de lage kwaliteit van de bestaande voorraad en de groeiende vraag worden particuliere studentenhuizen steeds populairder in Polen. De constant groeiende studentenpopulatie, inclusief het dynamisch stijgende aantal internationale studenten, creëert vraag naar nieuwe soorten activa.

De eerste speciaal gebouwde studentenaccommodatie (PBSA) is nu actief en lijkt zeer aantrekkelijk te worden voor investeerders en ontwikkelaars. Het aanbod is nog steeds erg laag en actief of gepland in de grootste universiteitssteden (Poznań, Łódź, Lublin, Wrocław, Kraków en Gdańsk). 

Co-living als een opkomende trend op belangrijke markten

Co-living is een nieuw type huisvesting gebaseerd op gedeelde economie. De bedoeling van dit concept is om de bewoners praktische accommodatie te bieden en hen tegelijkertijd in staat te stellen actief deel te nemen aan het leven van de omliggende gemeenschap. Om de privacy van het individu te respecteren, hebben alle leden hun eigen micro-appartement, maar ze delen de keuken en andere gemeenschappelijke ruimtes, zoals vergaderzalen, sportscholen of tuinen, allen ontworpen om mensen samen te brengen.

Op deze manier wordt er onderling beter contact gelegd en hebben de huurders een gemeenschappelijk belang om de ruimtes te beheren en grote kosten te delen. Bovendien zorgen verhuurders voor extra services, zoals schoonmaak, zodat de bewoners zich kunnen richten op activiteiten met andere leden van de gemeenschap.

Al deze factoren dragen bij aan het creëren van een aantrekkelijke, praktische leefruimte waar men zich onderdeel voelt van een gemeenschap. Hoewel het tijdperk van co-living in Polen net begint, zien beleggers het potentieel van dit soort ruimtes toenemen.

Investeren in Polen: hoe begint u eraan?

Poland Invest of Vastgoed in Polen (V.i.P.) is uw partner voor een veilige vastgoedbelegging in Polen. Vastgoed in Polen vertegenwoordigt één van de marktleiders in projectontwikkeling in Polen. Wij zijn actief op het vlak van residentieel vastgoed, commercieel vastgoed en industrie. Onze lokale aanwezigheid in Polen en in België maakt ons bij uitstek de geschikte partner voor wie op zoek is naar een zeer rendabele vastgoedinvestering in Polen en hierbij geen risico wil nemen. Reeds vele investeerders vonden de weg naar onze projecten op toplocaties in Polen.

Interesse om meer te weten te komen? Maak een afspraak met één van onze adviseurs.