+32 (0)491 96 28 12 frederik@poland-invest.eu

De Poolse kantorenmarkt

Deze blog, waarin wij u een overzicht van de Poolse kantorenmarkt geven, is de tweede uit een serie van 8 blogs, die zijn gebaseerd op een onderzoeksrapport van Ernst & Young over de economie in Polen en meer bepaald over de huidige trends in de vastgoedmarkt.

Met deze serie willen wij u inzicht in de Poolse markt en het huidige investeringsklimaat geven, zodat u een beter idee krijgt over de situatie van de Poolse onroerendgoedmarkt en goed geïnformeerd bent om weloverwogen investeringsbeslissingen te kunnen nemen.

 De Poolse kantorenmarkt: een overzicht

Aan het einde van 2018 bereikte de totale voorraad van moderne kantoorruimtes in Warschau en regionale steden 10,4 miljoen m2. Hoewel Warschau de kantorenmarkt met de meeste ontwikkelings-, verhuur- en investeringsactiviteiten domineert (52%), spelen ook regionale steden een belangrijke rol. Deze dienen voornamelijk als centra voor Business Process Outsourcing (BPO), Shared Services Center (SSC) en Research & Development (R&D).

Optimisme over de Poolse kantorenmarkt

Aangemoedigd door gunstige financieringsvoorwaarden, positieve economische prestaties en goede vooruitzichten, zijn alle belanghebbenden in de sector optimistisch over de toekomst van de Poolse kantorenmarkt. En als gevolg van de lage leegstand en stabiele huurprijzen starten ontwikkelaars veel nieuwe projecten en vindt er uitbreiding plaats, terwijl investeerders nieuwe kansen aangrijpen, niet alleen in de hoofdstad, maar ook in de regionale markten.

Enkele cijfers:

 

Voorraad (m2)

Pipeline (m2)

Leegstand

 

(€/m2 per maand)

 

Warschau

5.455.000

 

750.000

8.7%

20-24

Kraków

1.255.000

 

280.000

8.5%

14-15

Wrocław

1.055.000

 

220.000

9.0%

14-15

Tri-City

775.000

175.000

6.2%

13-14

 

Łódź

469.000

 

80.000

8.8%

11.5-12.5

Katowice

519.000

60.000

8.9%

12.5-13.5

 

Poznań

479.000

80.000

7.4%

 

12-13.5

 

Laten we eens naar de trends kijken op de Poolse kantorenmarkt

Ondanks verschillende marktomstandigheden blijft de verhuur van kantoren stabiel op zowel de regionale markten als de Warschau-markt

Gezien het feit dat de meeste grote projecten in Warschau in aanbouw zijn, was het niveau van nieuw aanbod in 2018 relatief laag. Een sterke vraag veroorzaakt daarom een daling van de leegstand zonder dat dit grote gevolgen heeft voor de huurprijzen. Op regionale markten zorgt het hoge activiteitenniveau van ontwikkelaars voor een lichte toename van leegstaande kantoorruimtes, maar in combinatie met een sterke vraag blijven de huurprijzen stabiel.

  • Groeiend belang van co-working spaces

Als gevolg van de behoefte aan meer flexibele kantoorruimtes, breiden veel co-working exploitanten hun kantoren uit, vooral in Warschau. Daarbij kiezen ze vaak voor ‘A-klasse’ kantoorgebouwen op aantrekkelijke locaties. Dergelijke ruimtes worden niet alleen gehuurd door freelancers en startups, maar ook door multinationals. Deze trend laat zien dat de behoeften van gebruikers veranderen en zich meer focussen op werkruimten, die samenwerking op grotere schaal mogelijk maken en creativiteit en effectiviteit stimuleren.

  • Stijgende bouwkosten kunnen op de lange termijn leiden tot huurgroei

De kantorenmarkt heeft te maken gehad met stijging van bouwkosten, met name grondkosten, arbeidskosten en materialen. Ontwikkelaars en beleggers zullen proberen deze kosten aan huurders door te rekenen door de huurprijs te verhogen.

  • Verdere uitbreiding van SSC in regionale steden

Uitbreiding van SSC (Shared Service Center) is een drijvende factor voor de kantorenmarkt in Poolse regionale steden. Naast de grootste regionale markten, zijn ontwikkelaars geïnteresseerd in kleinere markten, zoals Rzeszów, Częstochowa of Toruń, die worden gekenmerkt door lagere bedrijfskosten en toegankelijkheid van arbeidskrachten.

  • PropTech en WaaS

PropTech en WaaS (Workplace-as-a-Service, mobiele IT-werkplekoplossing) nemen steeds meer in populariteit toe. Slimme oplossingen in de kantoorruimte en flexibele werkplekken worden de komende jaren op grotere schaal geïntroduceerd. Als gevolg van dergelijke veranderingen zal er meer nadruk komen te liggen op het targeten van de behoeften van potentiële individuele klanten.

Warschau uitgelicht: aanbod en prijzen kantoorruimtes

  • Het aanbod van kantoorruimte in de hoofdstad bedraagt 5.45m m2. Momenteel is ongeveer 750.000 m2 in aanbouw. Verwacht wordt dat er in 2019 250.000 m2 nieuw kantooraanbod bij zal komen en in 2020 ongeveer 600.000 m2.
  • De bruto bezetting bereikte in 2018 een hoog niveau van 850.000 m2, een stijging van 4% ten opzichte van het jaar daarvoor.
  • De bruto bezetting over 12 maanden bedraagt 850.000 m2. Huurverlengingen waren goed voor ca. 27% van de totale bezetting, terwijl het volume van de voorverhuur 67.200 m2 of 17% van de verhuuractiviteit bedroeg.
  • De verhuuractiviteit in het Centrale Business District en het stadscentrum van Warschau vertegenwoordigde 47% van het totale volume.
  • De leegstand daalde tot 8,7%, wat 3,5% lager is in vergelijking met 2017. De grootste leegstand was in Mokotów, wat een afnemende interesse van huurders in dit district aantoont. Het laagste percentage van 2,0% werd gezien in het noorden van Warschau, een van de kleinste zones in termen van kantooraanbod.
  • Top huurprijzen in het Centrale Business District variëren van € 21,00 per m2/maand tot € 20-23,5 per m2/maand voor de bovenste verdiepingen in torengebouwen. Top huurprijzen in het bovenste zuidelijke deel van Warschau (Mokotów) variëren tussen € 13,50 en 14,50 per m2/maand.

 

Voorspelling voor Warschau

Voorspeld wordt dat de huurprijzen op lange termijn licht zullen stijgen als gevolg van de stijgende bouwkosten. Vanwege de ‘output gap’ zal de leegstand ten minste tot het einde van 2019 laag blijven. Het Wola-district zal de meerderheid van de gebruikers blijven aantrekken ten koste van Służewiec (een wijk in Mokotów), een gebied dat geconfronteerd wordt met structurele leegstand.

Investeren in Polen: hoe begint u eraan?

Poland Invest of Vastgoed in Polen (V.i.P.) is uw partner voor een veilige vastgoedbelegging in Polen. Vastgoed in Polen vertegenwoordigt één van de marktleiders in projectontwikkeling in Polen. Wij zijn actief op het vlak van residentieel vastgoed, commercieel vastgoed en industrie. Onze lokale aanwezigheid in Polen en in België maakt ons bij uitstek de geschikte partner voor wie op zoek is naar een zeer rendabele vastgoedinvestering in Polen en hierbij geen risico wil nemen. Reeds vele investeerders vonden de weg naar onze projecten op toplocaties in Polen.

Interesse om meer te weten te komen? Maak een afspraak met één van onze adviseurs.